Zona restringida de 50 km de costa: ¿comprar con fideicomiso o sin él?

Dentro de la zona restringida de 50 km de costa, un extranjero debe comprar mediante un fideicomiso bancario; no existe una alternativa de compra directa legal. La Constitución mexicana, en su Artículo 27, prohíbe a los extranjeros adquirir el dominio directo de tierras dentro de una franja de 50 kilómetros a lo largo de las costas y 100 kilómetros de las fronteras. Para hacer posible la inversión extranjera en estas zonas, la ley establece el fideicomiso bancario como el mecanismo legal mediante el cual un extranjero puede tener todos los derechos de propiedad de manera segura. La pregunta "con fideicomiso o sin él" tiene, por tanto, una sola respuesta legal: con fideicomiso.

Ensenada y todo el corredor costero de Baja California están dentro de esta zona restringida, por lo que cualquier comprador extranjero de propiedad frente al mar necesita este instrumento.

Qué es la zona restringida y por qué existe

La zona restringida es una franja de 50 km a lo largo de las costas mexicanas donde la Constitución limita la propiedad directa de extranjeros. Su origen es histórico, vinculado a la soberanía nacional sobre el territorio fronterizo y costero. Sin embargo, México adaptó su marco legal para permitir y fomentar la inversión extranjera sin violar este principio constitucional, creando el fideicomiso.

Cómo funciona el fideicomiso bancario

En un fideicomiso bancario, un banco mexicano autorizado actúa como fiduciario y tú, como comprador extranjero, eres el beneficiario. Aunque el título lo tiene el banco en su carácter de fiduciario, tú ejerces la totalidad de los derechos sobre la propiedad:

• Usar la propiedad como residencia o segunda casa.
• Rentar la propiedad y recibir los ingresos.
• Remodelar o construir según las normas aplicables.
• Vender o transferir tus derechos a otra persona.
• Heredar la propiedad a tus designados.

El banco no puede usar, vender ni hipotecar la propiedad; solo administra el fideicomiso siguiendo tus instrucciones. El plazo es de 50 años renovable, lo que en la práctica permite conservar tus derechos de forma indefinida.

La otra vía: sociedad mexicana

Existe una segunda opción legal: adquirir la propiedad a través de una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros. Esta vía suele usarse para propiedades con fines comerciales o de inversión a mayor escala, ya que implica obligaciones contables y fiscales corporativas. Para la compra de una residencia o segunda casa, el fideicomiso es generalmente la opción más simple y conveniente.

Por qué el fideicomiso es seguro

Algunos compradores extranjeros temen que el fideicomiso signifique que "no son realmente dueños". Esa percepción es incorrecta. El fideicomiso es un instrumento sólido, regulado y usado por extranjeros en México desde hace décadas. Los bancos fiduciarios están supervisados por las autoridades financieras mexicanas, y tus derechos como beneficiario están claramente protegidos por ley. La propiedad no forma parte del patrimonio del banco, por lo que no se ve afectada si el banco enfrenta problemas financieros: en ese caso, el fideicomiso simplemente se transfiere a otra institución.

El costo y el trámite

Establecer un fideicomiso implica un costo inicial de constitución y una cuota anual de administración al banco fiduciario, además de requerir un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores. Estos costos son parte habitual de los gastos de cierre al comprar propiedad costera y tu notario y abogado los detallan con anticipación.

Compra costera en Ensenada, hecha correctamente

En Panorama by Viento, en El Sauzal, Ensenada, las residencias se adquieren mediante fideicomiso bancario, dando a los compradores extranjeros derechos plenos sobre su propiedad frente al mar. El desarrollo se ubica en el Km 104 de la Carretera Tijuana–Ensenada, a unos 90 minutos de San Diego. La torre Panorama, en preventa con solo 40 residencias, parte desde alrededor de medio millón de dólares, mientras que la torre Alisio ya está operando junto al hotel City Express Plus.

Si quieres entender el proceso del fideicomiso paso a paso y conocer el desarrollo en persona, agenda una visita privada. Contáctanos por WhatsApp o a través de nuestra página de contacto y con gusto te explicamos cada detalle del mecanismo legal que te permite ser dueño en la costa de Baja California.