Qué gastos de compra de casa son deducibles de ISR en México

Al comprar una casa o departamento en México, los gastos deducibles de ISR no se restan de tu declaración anual: se suman al costo comprobado de adquisición, que es lo que reduce tu ganancia (y por tanto el impuesto) el día que vendas. Los principales conceptos que el SAT permite acumular son los honorarios notariales por la escritura, los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, el avalúo de perito autorizado, las comisiones de mediación pagadas y los impuestos por adquisición de bienes inmuebles (ISAI). Conservar las facturas de cada uno es lo que marca la diferencia entre pagar mucho o poco impuesto cuando enajenes.

Esto es especialmente relevante si compras una residencia frente al mar como inversión patrimonial, donde la diferencia entre precio de compra y precio de venta puede ser significativa años después.

Cómo funcionan los gastos deducibles al comprar

La Ley del ISR no contempla una deducción inmediata por adquirir tu vivienda. Lo que hace es construir una base de costo que se utilizará al momento de vender. Esa base se llama costo comprobado de adquisición e incluye dos grandes bloques:

1. El precio que pagaste por el inmueble (según la escritura).
2. Los gastos notariales, impuestos, derechos y avalúos pagados con motivo de la adquisición.

Cuando vendes, la ganancia gravable es a grandes rasgos: precio de venta menos costo de adquisición actualizado, menos las inversiones en construcciones y mejoras, menos los gastos de la propia venta. Mientras mayor sea tu costo de adquisición documentado, menor será tu ganancia y menor tu ISR.

Qué gastos sí son deducibles

Los conceptos que el SAT reconoce como parte del costo de adquisición son:

• Honorarios del notario por la formalización de la escritura de compraventa.
• Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), también llamado impuesto de traslado de dominio, que en Baja California ronda el 2% del valor.
• Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
• Avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.
• Comisiones y mediaciones pagadas por la operación, siempre con factura.
• Gastos de fideicomiso cuando compras en zona restringida, como ocurre en la franja costera de Ensenada, donde un extranjero adquiere vía fideicomiso bancario a 50 años renovable.

Todos estos importes deben constar en comprobantes fiscales (CFDI) emitidos a nombre del comprador. Sin CFDI, el gasto simplemente no existe para efectos fiscales.

Qué gastos NO son deducibles

Conviene tener claridad sobre lo que no entra al costo de adquisición:

• Intereses de un crédito hipotecario (estos tienen un tratamiento distinto, como deducción personal limitada en ciertos casos de casa habitación).
• Gastos de mudanza, mobiliario o decoración.
• Mantenimiento y reparaciones menores que no constituyen mejoras estructurales.
• Cuotas de mantenimiento del condominio.
• Pagos hechos en efectivo sin comprobante o sin CFDI a tu nombre.

La distinción entre una "mejora" deducible y una "reparación" no deducible es importante: una ampliación, una remodelación que aumente el valor o una construcción adicional sí suman al costo; pintar o cambiar una llave, no.

El papel del notario y por qué guardar todo

En México, el notario público que formaliza la compraventa es quien calcula y, en su caso, retiene impuestos. Pero el notario trabaja con los documentos que tú le entregas. Si no le proporcionas la escritura anterior, los avalúos y las facturas de gastos, no podrá integrar correctamente tu costo de adquisición el día que vendas.

Por eso la recomendación práctica es crear desde el primer día una carpeta con: escritura, CFDI del notario, recibo del ISAI, boleta de inscripción al Registro Público, avalúo y cualquier comisión facturada. Esa carpeta es, literalmente, dinero que ahorrarás en ISR al vender.

El caso de los compradores extranjeros

Si eres comprador estadounidense adquiriendo en la costa de El Sauzal, tu compra se instrumenta mediante fideicomiso. Los costos de constitución y los honorarios anuales del fiduciario forman parte de tus gastos relacionados con la adquisición y conservación del bien. Conserva los estados de cuenta y comprobantes del banco fiduciario: son parte de tu historial fiscal mexicano y respaldan tu posición ante el SAT.

Si planeas una compra patrimonial frente al mar, vale la pena revisar nuestra guía de inversión y conocer las residencias disponibles para entender el horizonte de plusvalía y el tratamiento fiscal de tu operación.

Resumen práctico

• Los gastos de compra no se deducen el año en curso: alimentan tu costo de adquisición.
• Sí cuentan: notario, ISAI, registro, avalúo, comisiones y gastos de fideicomiso.
• No cuentan: intereses (otro régimen), mobiliario, mantenimiento, efectivo sin CFDI.
• Guarda cada factura desde el día uno; al vender, eso reduce tu ISR.

Si estás evaluando una adquisición oceanfront en Ensenada y quieres entender con números reales tu posición fiscal y de plusvalía, agenda una visita privada con nuestro equipo por WhatsApp o a través de la página de contacto. Te acompañamos con asesoría notarial y fiscal local para que cada peso pagado quede correctamente documentado.