Qué es la zona restringida: Constitución mexicana, Artículo 27

La zona restringida es la franja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las costas de México donde el Artículo 27 de la Constitución prohíbe a los extranjeros adquirir el dominio directo de la tierra. Sin embargo, los extranjeros sí pueden comprar ahí mediante un fideicomiso bancario, que les otorga derechos plenos de uso, renta, venta y herencia con un plazo de 50 años renovable.

El Sauzal, en la costa de Ensenada, está dentro de esta zona. Entender qué significa el Artículo 27 es el punto de partida para cualquier comprador extranjero que quiera invertir frente al Pacífico con total seguridad jurídica.

El origen: el Artículo 27 constitucional

El Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, promulgada en 1917, establece que la propiedad de las tierras y aguas dentro del territorio nacional corresponde originariamente a la Nación. En su redacción, prohíbe que los extranjeros adquieran el dominio directo sobre tierras y aguas en una franja específica del territorio: la zona restringida.

Esta disposición nació en un contexto histórico de protección de la soberanía nacional, especialmente en las zonas fronterizas y costeras.

Dimensiones de la zona restringida

La zona restringida comprende:

• 100 kilómetros a lo largo de las fronteras.
• 50 kilómetros a lo largo de las costas.

Como El Sauzal y Ensenada están sobre el litoral del Pacífico, caen dentro de los 50 km costeros. Por eso, los extranjeros que compran ahí necesitan un mecanismo legal específico.

La solución: el fideicomiso

Aquí es donde entra la Ley de Inversión Extranjera, que permite a los extranjeros adquirir inmuebles en la zona restringida a través de un fideicomiso bancario. El funcionamiento es:

• Un banco mexicano actúa como fiduciario y es el titular registral del inmueble.
• Tú, el extranjero, eres el fideicomisario con derechos plenos: usar, habitar, rentar, remodelar, vender y heredar la propiedad.
• El plazo es de 50 años renovable por periodos iguales.

En la práctica, el fideicomiso te da el control total sobre la propiedad. No es un arrendamiento ni una propiedad limitada: es un instrumento que respeta la Constitución y te otorga todos los derechos de un dueño. Conoce más en nuestra guía de inversión.

Qué NO es la zona restringida

Existen mitos que conviene aclarar:

• No significa que los extranjeros no puedan tener propiedad costera: sí pueden, vía fideicomiso.
• No es un arrendamiento: el fideicomisario tiene derechos de propiedad, no de inquilino.
• No caduca tu derecho a los 50 años: el plazo se renueva indefinidamente.
• No te impide heredar: puedes designar beneficiarios que reciben el fideicomiso sin sucesión complicada.

Fuera de la zona restringida

Si una propiedad está fuera de los 50 km de costa o 100 km de frontera, un extranjero puede adquirirla directamente en propiedad, sin fideicomiso. Pero las propiedades oceanfront más codiciadas —como las de El Sauzal— están, por definición, dentro de la zona restringida. Por eso el fideicomiso es el camino estándar y seguro para comprar frente al mar.

Por qué esto es una ventaja, no un obstáculo

Para un comprador de San Diego, el fideicomiso es una estructura probada y segura, respaldada por bancos mexicanos y supervisada por la Secretaría de Relaciones Exteriores. Miles de extranjeros poseen propiedades costeras en México de esta forma. Lejos de ser una barrera, es el marco que vuelve posible y confiable tu inversión frente al Pacífico. Explora las residencias disponibles en El Sauzal.

Conclusión

La zona restringida es la franja de 50 km de costa y 100 km de frontera donde el Artículo 27 limita el dominio directo de extranjeros sobre la tierra. El fideicomiso bancario resuelve esa limitación, otorgándote derechos plenos por 50 años renovables. El Sauzal está en esta zona, y comprar ahí vía fideicomiso es totalmente seguro.

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