Intereses hipotecarios deducibles para persona física en 2024

En 2024, los intereses reales de un crédito hipotecario para casa habitación son deducibles del ISR como persona física en la declaración anual. La deducción aplica sobre los intereses reales (ya descontada la inflación), siempre que el crédito sea para tu vivienda, provenga de una institución autorizada y su saldo no rebase el equivalente a 750,000 UDIS. El banco emite la constancia anual que el SAT precarga en tu declaración.

Qué cambia y qué se mantiene en 2024

La deducción de intereses hipotecarios es una deducción personal estable año con año. Para 2024 se mantienen los principios clave:

• Se deducen intereses reales, no nominales.
• Aplica solo a casa habitación.
• Hay un tope basado en 750,000 UDIS de saldo del crédito.
• Forma parte del límite global de deducciones personales.

Lo que cambia anualmente es el valor de la UDIS y de la UMA, que ajustan los topes en pesos, pero el mecanismo es el mismo.

Intereses reales: el concepto clave

No deduces todo lo que le pagaste al banco. Deduces solo la parte real:

• Interés nominal: total de intereses pagados en el año.
• Ajuste por inflación: la porción que solo compensa la pérdida de valor del dinero.
• Interés real = nominal − inflación.

El banco calcula este monto y te lo entrega en la constancia de intereses reales. Ese dato suele venir precargado en el aplicativo del SAT.

Requisitos para 2024

1. Crédito destinado a casa habitación (no inversión ni comercial).
2. Otorgado por institución autorizada: banco, Infonavit, Fovissste o sofom regulada.
3. Saldo insoluto que no rebase 750,000 UDIS. Si lo rebasa, la deducción se prorratea.
4. Constancia anual del acreedor.

El límite global de deducciones personales

Un punto que muchos olvidan: las deducciones personales (intereses hipotecarios, gastos médicos, colegiaturas, etc.) tienen un tope conjunto. No pueden exceder el menor entre:

• El 15% del total de tus ingresos anuales, o
• Cinco UMAs anuales.

Algunos conceptos, como ciertos gastos médicos por incapacidad, quedan fuera de este tope, pero los intereses hipotecarios sí cuentan dentro de él. Por eso conviene planear tus deducciones para aprovecharlas al máximo sin desperdiciarlas.

Cómo aplicarlos en tu declaración anual

1. Reúne la constancia de intereses reales del banco.
2. Verifica que aparezca precargada en el portal del SAT.
3. Súmala al resto de tus deducciones personales, respetando el límite global.
4. El sistema recalcula tu ISR sobre la base reducida.
5. Si pagaste de más durante el año, puede resultar saldo a favor.

Para inmuebles de inversión la regla es distinta

Si la propiedad no es tu casa habitación sino un inmueble que rentas, los intereses no se deducen como deducción personal. En ese caso forman parte de los gastos del arrendamiento y se deducen solo si eliges la deducción comprobada en lugar de la deducción ciega del 35%. Conviene comparar ambas opciones para minimizar tu ISR.

Relevancia para compradores en Ensenada

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Errores comunes en 2024

• Deducir el interés nominal completo en vez del real.
• Olvidar el límite global de deducciones personales.
• Aplicar la deducción a una propiedad de inversión como si fuera casa habitación.
• No revisar la constancia precargada del banco antes de declarar.

Conclusión

En 2024, los intereses reales de tu hipoteca de casa habitación son deducibles del ISR como persona física, dentro del tope de 750,000 UDIS y del límite global de deducciones personales. Para inmuebles de inversión, la deducción va por la vía del arrendamiento. Planear tus deducciones y conservar la constancia del banco te permite reducir tu ISR y, con frecuencia, obtener saldo a favor.

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