ISR en la venta de departamento: extranjero residente vs no residente

El impuesto sobre la renta en la venta de un departamento por un extranjero depende de su residencia fiscal: si es residente fiscal en México, tributa sobre la ganancia con deducciones y puede acceder a la exención por casa habitación; si es no residente, aplica un régimen de retención sobre el precio o sobre la ganancia. En ambos casos, el notario calcula y retiene el ISR al escriturar.

Para los compradores de San Diego que invierten en El Sauzal, entender esta distinción es clave: define cuánto te quedas en el bolsillo cuando vendes tu propiedad frente al mar.

La residencia fiscal lo cambia todo

México grava la venta de inmuebles según el régimen fiscal del vendedor:

• Extranjero residente fiscal en México: tributa como cualquier residente. El ISR se calcula sobre la ganancia (precio de venta menos costo actualizado y deducciones). Puede aplicar la exención por casa habitación.
• Extranjero no residente: aplica un régimen específico de retención. La ley permite, en general, optar por una retención fija sobre el monto total de la operación o por el cálculo sobre la ganancia, según el caso y los tratados aplicables.

Cómo se determina la residencia fiscal

Eres residente fiscal en México si:

• Permaneces más de 183 días en el país durante el año, o
• Tu centro de intereses vitales (fuente principal de ingresos o asiento de actividades) está en México.

Se acredita con una constancia de residencia fiscal del SAT, RFC activo y comprobantes de domicilio. Si pasas la mayor parte del año en México y tienes tu vida ahí, probablemente calificas como residente.

El caso del residente: exención y deducciones

El extranjero residente fiscal accede a las mismas ventajas que un mexicano:

• Exención por casa habitación si el departamento es su vivienda, la ganancia no excede 700,000 UDIs y no usó la exención en tres años.
• Deducciones por costo de adquisición actualizado, gastos notariales, comisiones e inversiones en mejoras comprobables.
• Actualización por inflación del costo original, que reduce la ganancia gravable.

El caso del no residente

El no residente no accede a la exención por casa habitación de la misma forma. Su carga fiscal se determina por el régimen de retención y, en su caso, por los tratados para evitar la doble tributación entre México y su país de origen (por ejemplo, el tratado México–Estados Unidos). Estos tratados pueden permitir acreditar el impuesto pagado en México contra el de tu país. Conviene asesorarse con un contador binacional.

El fideicomiso no altera el ISR

Si compraste vía fideicomiso en la zona restringida de costa, vender significa transmitir tu derecho fideicomisario. Fiscalmente, esto se trata como enajenación de inmueble: el notario calcula y retiene el ISR igual que en una venta directa. El fideicomiso es el vehículo de propiedad, no un régimen fiscal distinto.

Planeación para inversionistas de San Diego

Si inviertes en una residencia oceanfront en El Sauzal pensando en plusvalía, planea desde el inicio:

1. Documenta el costo de adquisición y guarda facturas de mejoras.
2. Define si serás residente fiscal o no residente.
3. Considera el tratado México–EE. UU. para evitar doble tributación.
4. Consulta a un contador antes de vender, no después.

Esta planeación maximiza tu rendimiento neto. Descubre el potencial de apreciación en nuestras residencias frente al Pacífico.

Conclusión

El ISR en la venta de un departamento por un extranjero se define por su residencia fiscal: el residente tributa sobre la ganancia con exención y deducciones; el no residente, bajo un régimen de retención y los tratados aplicables. En ambos casos, el notario retiene el impuesto al escriturar.

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