Impuesto Sobre la Renta por venta de departamento en México

Al vender un departamento en México pagas Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la ganancia obtenida, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado por inflación, menos las deducciones autorizadas. El notario público calcula, retiene y entera el impuesto al momento de la escritura. Si el departamento fue tu casa habitación y la operación no supera 700,000 UDIS, la venta puede quedar exenta.

Cómo se calcula la ganancia

La base del ISR no es el precio total de venta, sino la utilidad real de la operación. El cálculo, de forma simplificada, es:

1. Precio de venta del departamento.
2. Menos costo de adquisición actualizado por inflación desde la fecha de compra.
3. Menos deducciones autorizadas (comisiones, avalúo, gastos notariales de la compra original, mejoras documentadas).
4. El resultado es la ganancia gravable.

Sobre esa ganancia se aplica una tarifa progresiva. El notario divide la ganancia entre el número de años de tenencia para suavizar el efecto de la tarifa, lo que beneficia a quien conservó la propiedad por más tiempo.

Deducciones que reducen tu impuesto

Documentar bien tus gastos es la mejor forma de pagar menos ISR de manera legal. Puedes deducir:

• Comisiones de venta pagadas a inmobiliarias o asesores.
• Avalúo del inmueble.
• Gastos notariales e impuestos pagados al momento de comprar.
• Inversiones en construcciones, ampliaciones o mejoras, siempre con factura.

Conservar las facturas desde la compra es fundamental. Por eso, al adquirir un inmueble como inversión, conviene archivar todo el expediente fiscal de inicio.

La exención por casa habitación

Si el departamento fue tu vivienda principal, la venta puede quedar exenta de ISR cuando la contraprestación no rebase el equivalente a 700,000 UDIS. Para acreditarlo ante el notario necesitas comprobantes de domicilio, credencial de elector o estados de cuenta a tu nombre con esa dirección.

Esta exención solo se aplica una vez cada tres años, salvo que demuestres haber habitado el inmueble los cinco años anteriores a la venta.

El papel del notario

En México, el notario es el responsable de calcular y retener el ISR provisional en operaciones entre particulares. Esto da certeza tanto al comprador como al vendedor y evita sorpresas posteriores con el SAT. El impuesto retenido se considera un pago provisional que puede ajustarse en la declaración anual del vendedor.

Ensenada como mercado de inversión

En desarrollos frente al mar de Baja California, muchos compradores adquieren departamentos buscando tanto disfrute personal como apreciación de capital. Entender el ISR desde el inicio te permite proyectar el rendimiento neto real de tu inversión, no solo la plusvalía bruta.

Ensenada combina la cercanía con San Diego, el turismo del Valle de Guadalupe y un mercado oceanfront en crecimiento. Conocer el tratamiento fiscal de la futura venta forma parte de una decisión informada al elegir tu residencia.

Pasos prácticos antes de vender

• Solicita a tu contador un cálculo estimado de la ganancia gravable.
• Reúne todas las facturas de compra y mejoras.
• Confirma con el notario si calificas para la exención de casa habitación.
• Considera el efecto de los años de tenencia en la tarifa.

Conclusión

El ISR por venta de un departamento en México recae sobre la ganancia, no sobre el precio total, y se reduce con deducciones bien documentadas. Si fue tu casa habitación, puedes quedar exento dentro de los límites de ley. Planear desde la compra es la clave para maximizar tu rendimiento neto.

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