Gastos deducibles del arrendamiento de un departamento ante el SAT 2024

En el régimen de arrendamiento ante el SAT en 2024, puedes deducir los gastos necesarios para mantener tu departamento en renta: predial, intereses hipotecarios, mantenimiento y reparaciones, depreciación de la construcción al 5% anual, seguros, cuotas de condominio y comisiones de administración, todos respaldados con CFDI. Como alternativa, puedes aplicar la deducción opcional del 35% sobre tus ingresos sin comprobantes. Ambos esquemas son excluyentes, y elegir el correcto optimiza el ISR que pagas por la renta.

Conocer la lista completa te permite planear tu inversión sabiendo cuánto del ingreso por renta es realmente gravable.

Los dos esquemas de deducción

El régimen de arrendamiento ofrece dos caminos:

1. Deducciones comprobables (gastos reales): restas cada gasto respaldado con CFDI.
2. Deducción opcional del 35% (deducción ciega): aplicas un 35% fijo sobre tus ingresos por renta, sin comprobantes, más el predial.

Solo puedes usar uno por ejercicio. La elección depende de cuánto representen tus gastos reales frente al 35%.

Lista de gastos deducibles comprobables

Si optas por deducciones reales, puedes deducir:

• Predial: el impuesto municipal anual del inmueble.
• Intereses reales de créditos hipotecarios destinados a la compra o mejora.
• Mantenimiento y reparaciones necesarios para conservar el inmueble.
• Depreciación de la construcción: 5% anual sobre el valor de la construcción (el terreno no se deprecia).
• Cuotas de condominio: la cuota de mantenimiento del condominio.
• Primas de seguro del inmueble.
• Comisiones por administración o intermediación de la renta.
• Salarios y honorarios ligados a la conservación, en su caso.

Cada uno debe estar respaldado con su comprobante fiscal y pagado por medios que el SAT acepte.

Cuándo conviene la deducción del 35%

La deducción ciega del 35% es práctica porque no exige reunir comprobantes: aplicas el porcentaje fijo más el predial. Conviene cuando tus gastos reales son bajos respecto a tus ingresos, por ejemplo, en un inmueble sin crédito hipotecario y con poco mantenimiento.

Si, en cambio, tienes intereses hipotecarios, una construcción de valor alto (mucha depreciación) y cuotas de condominio relevantes, la vía de comprobables suele superar el 35% y reducir más tu ISR.

Requisitos generales

Para deducir correctamente en arrendamiento:

1. Estar inscrito en el RFC y en el régimen de arrendamiento.
2. Emitir CFDI por los ingresos de renta a tus inquilinos.
3. Conservar los CFDI de los gastos que deduzcas.
4. Presentar pagos provisionales y la declaración anual.

Ejemplo comparativo entre los dos esquemas

Imagina ingresos por renta de 360,000 pesos al año. Bajo la deducción opcional del 35%, deduces 126,000 pesos más el predial, y el resto es base gravable. Bajo deducciones comprobables, si reúnes mantenimiento (48,000), depreciación (120,000), intereses (30,000) y predial (15,000), deduces 213,000 pesos.

En este caso, las deducciones comprobables superan ampliamente el 35%, por lo que conviene esa vía: reduces más la base gravable y pagas menos ISR. El factor que más pesa suele ser la depreciación, especialmente en inmuebles con valor de construcción alto. Por eso, antes de decidir tu esquema, vale la pena correr ambos números.

Requisitos de forma de pago

El SAT exige que ciertos gastos se paguen por medios bancarizados (transferencia, cheque o tarjeta) para ser deducibles, especialmente a partir de ciertos montos. Pagar en efectivo gastos relevantes puede impedir su deducción. Por eso conviene:

• Pagar mantenimiento, seguros y comisiones por transferencia.
• Conservar tanto el CFDI como el comprobante bancario.
• Evitar el efectivo en partidas que pienses deducir.

Estos cuidados aseguran que tus deducciones resistan cualquier revisión.

El propietario extranjero

Un extranjero que renta su propiedad en fideicomiso aplica las mismas reglas: RFC, tributación por arrendamiento y CFDI de respaldo. El fideicomiso es solo el vehículo de titularidad y no cambia las deducciones. Conviene apoyo contable, sobre todo si también declaras en Estados Unidos, donde el ingreso por renta es reportable y puede aplicarse crédito por impuestos pagados en México.

Cómo impacta tu rendimiento

Las deducciones reducen la base gravable y, por tanto, el ISR sobre la renta. Para una propiedad orientada a renta —como hospedaje de temporada para visitantes del Valle de Guadalupe— la combinación de depreciación, intereses y mantenimiento puede mejorar de forma apreciable tu rendimiento neto después de impuestos. Puedes revisar la estructura de inversión o conocer las residencias disponibles.

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