Exención de ISR por venta de casa habitación: requisitos 2024

Para que la venta de tu casa habitación quede exenta de ISR en 2024 debes cumplir tres requisitos esenciales: que el inmueble haya sido efectivamente tu vivienda, que la contraprestación no rebase el equivalente a 700,000 UDIS, y que acredites el domicilio ante el notario con documentación a tu nombre. Además, la exención solo puede usarse una vez cada tres años, salvo excepciones. El notario verifica el cumplimiento al escriturar.

Requisito 1: que sea tu casa habitación

El beneficio aplica exclusivamente a la vivienda donde realmente residías, no a propiedades de inversión, segundas residencias o inmuebles que rentabas. El SAT busca evitar que la exención se use para especular con bienes raíces, por lo que la naturaleza de casa habitación debe quedar acreditada de forma documental.

Requisito 2: el límite de 700,000 UDIS

La operación queda exenta hasta el equivalente a 700,000 UDIS. La UDIS es una unidad de inversión que el Banco de México actualiza diariamente conforme a la inflación, por lo que su valor en pesos cambia con el tiempo (ronda los 5.9 millones de pesos).

Si el precio de venta supera ese tope, solo el excedente causa ISR sobre la ganancia correspondiente. Es decir, no pierdes el beneficio por completo: la porción exenta se mantiene y únicamente tributa la parte que excede el límite.

Requisito 3: acreditar el domicilio

El notario solicita pruebas de que vivías en el inmueble. Generalmente se acepta cualquiera de los siguientes documentos a tu nombre con la dirección del inmueble vendido:

• Credencial para votar vigente.
• Comprobantes de servicios (luz, agua, teléfono).
• Estados de cuenta bancarios o de inversión.

Basta con uno de estos documentos. El fedatario integra la evidencia en la escritura y la reporta al SAT, lo que da certeza jurídica a la exención.

La regla de los tres años

Un punto que muchos pasan por alto: la exención solo puede aplicarse una vez cada tres años. Si vendiste otra casa habitación con exención recientemente, no podrás repetir el beneficio antes de ese plazo.

La excepción es relevante: si acreditas haber habitado el inmueble durante los cinco años anteriores a la venta, puedes aplicar la exención aunque no hayan pasado tres años desde la anterior. Planear los tiempos de venta evita pagar ISR de forma innecesaria.

Qué hacer si superas el límite

Cuando la venta excede las 700,000 UDIS, conviene preparar el expediente fiscal para reducir la ganancia gravable del excedente. Reúne las facturas de compra, mejoras, comisiones y avalúo. Estas deducciones disminuyen la base sobre la que se calcula el impuesto.

Por eso, al adquirir un inmueble que eventualmente venderás, vale la pena entender desde el inicio cómo se construye su costo fiscal y conservar toda la documentación.

Contexto: Ensenada y la plusvalía costera

En mercados de alta apreciación como Ensenada y la franja oceanfront de El Sauzal, las propiedades pueden rebasar el límite de la exención con el tiempo gracias a la plusvalía. Por ello, comprender los requisitos te permite planear con anticipación y proteger tu rendimiento al momento de vender tu residencia.

Lista de verificación rápida

1. ¿El inmueble fue tu vivienda principal? Reúne comprobantes.
2. ¿La venta queda dentro de 700,000 UDIS? Confirma con el notario.
3. ¿Han pasado tres años desde tu última exención, o habitaste cinco años el inmueble?
4. Si superas el tope, organiza tus facturas para deducir.

Conclusión

La exención de ISR por casa habitación en 2024 es un beneficio valioso, pero exige cumplir el límite de UDIS, acreditar el domicilio y respetar la regla de tres años. Verificar estos puntos con tu notario antes de firmar te ahorra impuestos y evita sorpresas con el SAT.

Si estás considerando una propiedad frente al mar en El Sauzal y quieres entender el panorama fiscal de tu inversión, con gusto te acompañamos. Agenda una visita privada o escríbenos por WhatsApp.