Donación de inmueble entre familiares e ISR en México

La donación de un inmueble entre familiares cercanos está exenta de ISR en México: las donaciones entre cónyuges y entre padres e hijos en línea recta no pagan impuesto sobre la renta, sin importar el monto. Lo que sí debes cubrir son los costos del trámite notarial: honorarios del notario, el impuesto municipal de adquisición (ISABI), avalúo e inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Quién está exento de ISR en una donación

La Ley del ISR exime de impuesto las donaciones recibidas en estos casos:

• Entre cónyuges: exentas sin límite de monto.
• De padres a hijos y de hijos a padres (línea recta): exentas sin límite de monto.
• Otros parientes y terceros: exentas solo hasta el límite anual que marca la ley; el excedente puede ser gravable.

Por eso la donación es una herramienta tan usada para transmitir patrimonio en vida dentro del núcleo familiar directo: padres a hijos, o entre esposos.

Requisitos del SAT para la exención

Para que la donación quede correctamente exenta y soportada:

1. Debe formalizarse ante notario mediante escritura pública.
2. Debe declararse en la declaración anual del donatario como ingreso exento (los inmuebles donados normalmente se informan al superar ciertos montos).
3. Debe acreditarse el parentesco que da derecho a la exención.

Cumplir estos requisitos evita que el SAT cuestione la operación o la considere un ingreso gravable.

Costos que sí se pagan al donar

Aunque la donación entre familiares directos no cause ISR, transmitir el inmueble tiene costos:

• Honorarios del notario: por la escritura de donación.
• ISABI (Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles): impuesto municipal que se calcula sobre el valor del inmueble; aplica también en donaciones.
• Avalúo: para determinar el valor del bien.
• Inscripción en el Registro Público: para que la propiedad quede a nombre del donatario.
• Actualización del predial.

Estos costos dependen del valor catastral y de la tarifa municipal —en Ensenada, la de Baja California—, pero suelen ser menores que el ISR que se pagaría en una compraventa.

Donación vs. herencia vs. venta

Cada vía de transmisión tiene implicaciones distintas:

• Donación en vida (familiar directo): exenta de ISR; pagas notario e ISABI. Permite ordenar el patrimonio en vida.
• Herencia: también exenta de ISR; los costos se concentran en el trámite sucesorio. El testamento la abarata.
• Venta: causa ISR sobre la ganancia para el vendedor e ISABI para el comprador.

Elegir la mejor vía depende de tus objetivos: ordenar el patrimonio ahora (donación), transmitirlo al fallecer (herencia) u obtener liquidez (venta).

El ISR reaparece si el donatario vende

Igual que en la herencia, el ISR no se paga al recibir la donación, pero sí puede pagarse cuando el donatario vende el inmueble después. Al vender, se calcula ISR sobre la ganancia, tomando como costo de adquisición el valor que tenía el bien en la donación. Esto protege al donatario de pagar impuesto sobre todo el valor.

Donación, fideicomiso y planeación para extranjeros

Si el inmueble está en zona restringida (dentro de 50 km de la costa, como en Ensenada) y se trata de un titular extranjero, la propiedad se mantiene vía fideicomiso bancario. En ese esquema, la transmisión a familiares puede planearse designando beneficiarios o cediendo derechos del fideicomiso, siempre con asesoría notarial.

Para compradores americanos de la región San Diego–Ensenada, combinar fideicomiso y planeación patrimonial permite transmitir la propiedad a hijos o cónyuge de forma ordenada. Conoce cómo opera la estructura en nuestra sección de inversión y revisa la oferta en residencias.

Recomendaciones prácticas

1. Confirma el grado de parentesco para asegurar la exención de ISR.
2. Formaliza siempre ante notario; nunca con un contrato privado.
3. Presupuesta el ISABI y los honorarios notariales.
4. Declara la donación cuando corresponda en la anual del donatario.
5. Si hay fideicomiso, coordina la operación con el banco y el notario.

Conclusión

Donar un inmueble entre familiares directos —cónyuges, padres e hijos— está exento de ISR en México, sin límite de monto. Los costos reales son notario, ISABI, avalúo y registro. Es una herramienta excelente de planeación patrimonial en vida, siempre que se formalice ante notario y se declare correctamente. Un notario y un contador te ayudarán a estructurarla bien.

Si quieres planear la transmisión de una propiedad frente al mar en El Sauzal a tu familia, agenda una visita privada por WhatsApp o mediante nuestro formulario de contacto. Te orientamos sobre la estructura más adecuada para tu caso.