Depreciación del inmueble en renta: cómo deducirla ante el SAT en México

La depreciación de un inmueble en renta sí es deducible ante el SAT en México: la construcción se deprecia a una tasa del 5% anual sobre su valor, lo que equivale a recuperarla en 20 años. El terreno, en cambio, no se deprecia. Esta deducción solo está disponible cuando optas por el esquema de deducciones comprobables en el régimen de arrendamiento, y requiere que cuentes con el CFDI de adquisición que respalde el valor de la construcción.

Es una deducción que muchos propietarios pasan por alto, y que puede reducir de forma significativa el ISR sobre los ingresos por renta.

Qué es la depreciación deducible

La depreciación reconoce el desgaste de la construcción con el paso del tiempo. El SAT permite deducir cada año un porcentaje del valor de la construcción como si fuera un gasto, aunque no haya un desembolso real ese año. Para inmuebles, la tasa es del 5% anual, de modo que la construcción se deprecia por completo en 20 años.

La clave es separar dos componentes del inmueble:

• Construcción: se deprecia al 5% anual.
• Terreno: no se deprecia, porque no se desgasta.

Por eso, al adquirir, conviene tener claro qué parte del valor corresponde a construcción y qué parte a terreno.

Cómo se calcula

El cálculo es directo:

Depreciación anual = valor de la construcción × 5%

Si, por ejemplo, de un departamento valuado en 6,000,000 MXN se atribuyen 4,800,000 MXN a construcción y 1,200,000 MXN a terreno, la depreciación anual deducible sería:

4,800,000 × 5% = 240,000 MXN por año, durante 20 años.

Esa cantidad reduce tu base gravable de arrendamiento cada año, además de los demás gastos comprobables.

Requisitos para deducir depreciación

Para aplicar esta deducción necesitas:

1. Tributar en el régimen de arrendamiento por la vía de deducciones comprobables.
2. Contar con el CFDI de adquisición que respalde el valor pagado.
3. Determinar la proporción construcción/terreno, normalmente apoyada en el avalúo.
4. Llevar el registro de la depreciación ejercicio tras ejercicio.

Por qué importa escriturar a valor real

La depreciación se calcula sobre el valor de adquisición de la construcción. Si escrituraste por debajo del precio real, tu base de depreciación es menor y deduces menos cada año. Es otra razón para escriturar a valor real: protege tanto tu costo de adquisición comprobado (menor ISR al vender) como tu base de depreciación (mayor deducción al rentar).

Depreciación vs deducción opcional del 35%

Recuerda que en arrendamiento eliges entre dos esquemas excluyentes:

• Deducción opcional del 35%: un porcentaje fijo sobre ingresos, sin comprobantes, más el predial. No permite depreciación.
• Deducciones comprobables: mantenimiento, predial, intereses, reparaciones, seguros y depreciación, cada uno con su comprobante.

Si tu inmueble tiene un valor de construcción alto, la depreciación puede inclinar la balanza hacia el esquema de comprobables. Conviene comparar con tu contador cada ejercicio.

Aplica también al propietario extranjero

Un extranjero que renta su propiedad en fideicomiso puede deducir depreciación bajo las mismas reglas, siempre que esté inscrito en el RFC y tribute por el arrendamiento. El fideicomiso no afecta la depreciación. Es recomendable apoyo contable, especialmente si también declaras en Estados Unidos, donde la depreciación de inmuebles en renta también existe pero con reglas propias.

Cómo separar el valor de construcción y terreno

Como solo la construcción se deprecia, determinar qué proporción del valor corresponde a ella es un paso clave. El avalúo que se realiza durante la escrituración suele desglosar el valor de terreno y el de construcción, y ese desglose es la referencia que sostiene tu base de depreciación ante el SAT.

En un departamento dentro de un condominio, el "terreno" corresponde a la fracción proporcional del suelo común, por lo que la mayor parte del valor suele atribuirse a la construcción. Esto tiende a favorecer una base de depreciación amplia. Conviene que tu contador documente esta proporción desde el primer ejercicio en que aplicas la deducción.

Qué pasa con la depreciación al vender

La depreciación que has deducido a lo largo de los años reduce el costo fiscal del inmueble para efectos de la ganancia al vender. Es decir, el SAT considera que parte del valor ya lo recuperaste vía depreciación, por lo que el costo comprobado pendiente disminuye y la ganancia gravable puede ser mayor.

Esto no anula el beneficio: deducir depreciación cada año adelanta el ahorro fiscal, lo que tiene valor por el dinero en el tiempo. Pero conviene tenerlo presente al planear una venta futura, y modelarlo con tu contador para entender el efecto neto.

En el contexto de tu inversión

Para una propiedad orientada a renta —por ejemplo, hospedaje de temporada para visitantes del Valle de Guadalupe—, la depreciación es una de las deducciones más potentes para optimizar el rendimiento neto. Puedes revisar la estructura de inversión o conocer las residencias disponibles.

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Nuestro equipo puede conectarte con un contador para que veas el efecto de la depreciación en tu escenario específico de renta. Escríbenos por WhatsApp o por nuestra página de contacto y coordinamos una visita privada a El Sauzal, Ensenada.