Deducir gastos notariales en la declaración anual en México

Los gastos notariales de adquisición de un inmueble en México no se deducen en la declaración anual ordinaria de una persona física, pero sí reducen el ISR cuando vendes la propiedad. Esto se debe a que esos gastos —honorarios, impuestos y derechos pagados al comprar— se suman al costo de adquisición del inmueble, lo que disminuye la ganancia gravable en una futura enajenación. Por eso es fundamental conservar todas las facturas y comprobantes notariales desde la compra.

Por qué no deducen en la anual ordinaria

La declaración anual ordinaria de una persona física contempla deducciones personales específicas: gastos médicos, intereses reales de créditos hipotecarios, colegiaturas, donativos, entre otras. Los gastos notariales de comprar un inmueble no figuran en esa lista de deducciones personales.

Por ello, no esperes restar esos honorarios de tus ingresos del año en la declaración común. Su beneficio fiscal aparece en otro momento: al vender.

Cómo deducen al vender el inmueble

Aquí está el punto clave. Cuando enajenas un inmueble, el ISR se calcula sobre la ganancia, que es la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado, menos deducciones autorizadas.

Los gastos notariales que pagaste al comprar —escrituración, derechos de registro, ISAI, avalúo y honorarios— se integran al costo de adquisición. Al elevar ese costo, reducen la ganancia gravable y, por tanto, el ISR que pagas en la venta.

En otras palabras: lo que pagaste de notaría al comprar trabaja a tu favor el día que vendes.

Qué conceptos puedes integrar

Al calcular la ganancia, generalmente se consideran:

• Honorarios notariales de la escritura de compra.
• ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles).
• Derechos de inscripción en el Registro Público.
• Avalúo del inmueble.
• Comisiones pagadas en la adquisición.
• Mejoras y construcciones documentadas con factura.

Todos estos conceptos se actualizan por inflación, lo que incrementa aún más su efecto reductor sobre la ganancia.

Conserva tus comprobantes

El requisito indispensable es conservar las facturas y comprobantes. Sin documentación, el SAT y el notario no podrán reconocer las deducciones al momento de la venta. Por eso, desde que cierras la compra de tu inversión, guarda:

1. La escritura y el desglose de gastos notariales.
2. Las facturas de avalúo y comisiones.
3. Los comprobantes de ISAI y derechos.
4. Las facturas de mejoras posteriores.

Un expediente fiscal ordenado puede representar un ahorro significativo de ISR cuando vendas.

Planeación desde la compra

Para compradores que adquieren una residencia frente al mar con visión de mediano plazo, entender este mecanismo es parte de optimizar el rendimiento neto. La plusvalía de zonas como El Sauzal puede ser considerable, y documentar bien los costos de adquisición protege esa ganancia al momento de vender.

Conclusión

Los gastos notariales de comprar un inmueble no se deducen en la declaración anual ordinaria, pero sí reducen el ISR al vender, al sumarse al costo de adquisición. Conservar todas las facturas y comprobantes desde la compra es la clave para aprovechar este beneficio.

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