Cómo calcular la ganancia de capital en la venta de un departamento en México

Para calcular la ganancia de capital al vender un departamento en México, no basta con restar el precio de compra al precio de venta. La fórmula correcta es: precio de venta menos el costo de adquisición actualizado por inflación, menos las inversiones en mejoras comprobadas (también actualizadas), menos los gastos deducibles de la operación (comisiones, avalúo, notario). El resultado es la ganancia, sobre la cual se aplica un procedimiento que considera los años de tenencia para determinar el ISR. La actualización por inflación y las deducciones suelen reducir significativamente la ganancia gravable.

Esta guía te lleva paso a paso por el cálculo, con un ejemplo numérico ilustrativo.

Los componentes del cálculo

1. Precio de venta

Es el monto pactado en la escritura de compraventa. Debe ser real y, en su caso, consistente con el avalúo, pues el notario puede ajustarlo si difiere mucho del valor de referencia.

2. Costo comprobado de adquisición

Es lo que pagaste al comprar más los gastos de la adquisición (notario, ISAI, registro, avalúo). Para inmuebles, la ley separa el valor de la construcción del valor del terreno, porque la construcción se deprecia.

3. Actualización por inflación

Aquí está la clave que muchos ignoran. El costo de adquisición se multiplica por un factor de actualización calculado con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC):

Factor = INPC del mes anterior a la venta / INPC del mes de adquisición

Esto protege al vendedor: la parte del aumento de valor que solo refleja inflación no se grava.

4. Depreciación de la construcción

La construcción se deprecia a razón del 3% anual (sin que el costo baje de cierto mínimo). El terreno no se deprecia. Esto significa que el costo de la construcción se ajusta a la baja por antigüedad antes de actualizarse por inflación.

5. Mejoras e inversiones

Las construcciones, ampliaciones y mejoras que hiciste, respaldadas con CFDI, se suman al costo y también se actualizan por inflación. Una remodelación documentada reduce tu ganancia.

6. Gastos de la venta

Comisiones de agente inmobiliario, avalúo y honorarios notariales de la operación de venta son deducibles de la ganancia.

Ejemplo práctico

Supongamos un departamento comprado en 2016 y vendido en 2026:

• Precio de venta: 6,000,000 MXN
• Costo de adquisición: 3,500,000 MXN (terreno 1,000,000 + construcción 2,500,000)
• Mejoras documentadas: 400,000 MXN
• Gastos de venta: 300,000 MXN (comisión, avalúo, notario)

El procedimiento sería:

1. Depreciar la construcción por los años de tenencia.
2. Actualizar el costo del terreno, de la construcción depreciada y de las mejoras por sus respectivos factores de INPC.
3. Sumar los costos actualizados.
4. Restar al precio de venta el costo actualizado total y los gastos de venta.

Si tras actualizar, el costo total se ubica en, digamos, 5,200,000 MXN, la ganancia sería: 6,000,000 − 5,200,000 − 300,000 = 500,000 MXN. Nota cómo la ganancia gravable (500,000) es mucho menor que la diferencia nominal compra-venta (2,500,000), gracias a la actualización y las deducciones.

El factor de los años de tenencia

Sobre la ganancia, la ley aplica un mecanismo que la divide entre el número de años de tenencia (hasta un máximo de 20). A ese resultado se le aplica la tarifa anual del ISR, y el impuesto se multiplica de nuevo por los años. Esto suaviza el impacto del impuesto en propiedades conservadas durante mucho tiempo.

Quién hace el cálculo

El notario público que formaliza la venta realiza este cálculo, retiene el ISR y lo entera al SAT. Tu trabajo es entregarle la documentación completa: escritura de compra, avalúos, CFDI de gastos de adquisición y de mejoras. Sin esos papeles, el notario no puede aplicar las deducciones ni la actualización correctamente, y pagarás de más.

Por qué documentar todo desde el inicio

El mensaje práctico es claro: cada peso que documentes con CFDI hoy reduce tu ISR mañana. Guarda en una carpeta la escritura, el avalúo, los recibos de ISAI y registro, y las facturas de cada remodelación. Esa carpeta es tu mejor herramienta de optimización fiscal legal.

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Resumen

• Ganancia = venta − costo actualizado − mejoras actualizadas − gastos de venta.
• La actualización por INPC reduce la base gravable.
• La construcción se deprecia; el terreno no.
• La ganancia se divide entre años de tenencia para calcular la tarifa.
• El notario calcula y retiene; documenta todo con CFDI.

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