Avalúo bancario para comprar un departamento: costo y para qué sirve

El costo de un avalúo bancario para comprar un departamento suele ubicarse entre algunos miles de pesos y un porcentaje pequeño del valor del inmueble, dependiendo del banco, del valuador autorizado y del valor de la propiedad. Es un costo fijo modesto en comparación con el ISAI o los honorarios notariales, pero forma parte de los gastos de escrituración y lo paga el comprador. El avalúo sirve para determinar el valor comercial del inmueble, que el banco usa para fijar el monto del crédito y que puede servir como referencia para el cálculo del ISAI.

Entender qué es y para qué sirve el avalúo te ayuda a presupuestar tu compra y a interpretar correctamente las condiciones del crédito. Es uno de los temas que revisamos con cada comprador de Panorama by Viento, en El Sauzal, Ensenada.

Qué es un avalúo bancario

El avalúo es un dictamen técnico que estima el valor comercial de un inmueble en una fecha determinada. Lo elabora un perito valuador autorizado o una unidad de valuación acreditada, analizando factores como ubicación, metraje, calidad de construcción, amenidades y precios de propiedades comparables en la zona.

Cuando interviene un crédito hipotecario, el banco exige un avalúo realizado por un valuador de su lista de autorizados. De ahí el nombre de "avalúo bancario".

Para qué sirve

El avalúo cumple varias funciones en tu compra:

1. Define el monto del crédito. El banco presta un porcentaje del valor del inmueble (su aforo). Ese valor lo determina el avalúo, no solo el precio de compra. Si el avalúo resulta menor al precio pactado, el banco presta menos y tú aportas la diferencia.
2. Sirve de referencia fiscal. El ISAI se calcula sobre el mayor entre el valor de operación, el catastral y el de avalúo. Por eso el avalúo puede influir en la base del impuesto.
3. Protege al comprador. Un avalúo confirma que el precio que pagas es razonable frente al mercado, una salvaguarda útil incluso si compras de contado.

Cuánto cuesta

El costo del avalúo varía según el banco, el valuador y el valor del inmueble. En general es un costo fijo relativamente bajo dentro del conjunto de gastos de cierre: muy inferior al ISAI o a los honorarios del notario. Aun así, debe presupuestarse, porque es un requisito previo a la firma de la escritura cuando hay crédito de por medio.

Quién lo realiza y quién lo paga

Lo realiza un perito valuador autorizado o una unidad de valuación acreditada, frecuentemente designada por el banco que otorga el crédito. El costo lo cubre el comprador y forma parte de los gastos de escrituración.

En compras de contado, el avalúo no siempre es obligatorio, pero puede solicitarse para fines fiscales o como medida de prudencia para confirmar que el precio es de mercado.

El avalúo dentro de los gastos de cierre

El avalúo es solo uno de varios conceptos del cierre, que incluyen:

• El ISAI, normalmente la partida más alta.
• Los honorarios del notario más IVA.
• Los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
• Los certificados de libertad de gravamen y no adeudo.
• La constitución del fideicomiso, si eres extranjero comprando en zona costera.

En conjunto representan, en términos generales, entre el 5 % y el 8 % del valor del inmueble. En Panorama by Viento, los compradores extranjeros estructuran su compra mediante fideicomiso con un banco mexicano, que otorga derechos plenos sobre el inmueble por 50 años renovable.

Recomendaciones prácticas

• Pregunta a tu banco qué valuadores acepta y cuánto cuesta el avalúo.
• Confirma si el avalúo podría afectar la base del ISAI en tu caso.
• Si compras de contado, valora solicitar un avalúo como verificación del precio.
• Incluye el costo del avalúo en tu presupuesto de cierre.

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